Xu thế nào cho nhà mặt phố

Xu thế nào cho nhà mặt phố?

6Giá chào bán từ vài trăm lên tới hàng tỷ đồng/m2 đối với nhà mặt phố ở Hà Nội, Sài Gòn không còn lạ, không lạ vì quá nhiều, vì nhan nhản những lời chào bán đối với hầu hết nhà mặt phố thuộc các tuyến phố kể cả khu vực ngoại thành, khu đô thị mới mà theo bản vẽ sẽ là nhà phố trong tương lai. Không có tỷ lệ hay số liệu thống kê nào nhưng có lẽ tổng số nhà phố tại các khu phố cổ, các tuyến phố xoanh quanh trung tâm hay gần các khu vực cao ốc văn phòng chỉ chiếm khoảng 10-15%. Trong phạm vi bài viết này chỉ bàn về xu thế giá nhà mặt phố trong khoảng 85-90% còn lại.

Nhà giàu bỏ phố. Nhóm người giàu, đẳng cấp có xu hướng tìm mua nhà trong các khu đô thị có tên tuổi (thương hiệu của Chủ đầu tư, của Công ty quản lý), yên tĩnh, kín cổng cao tường và đặc biệt là không có các hoạt động thương mại, buôn bán của cá nhân/tổ chức được triển khai trong nội khu/ tiểu khu ở trừ các khu có chức năng dịch vụ, thương mại riêng biệt ví dụ Khu ĐTM Ciputra; EcoPark; Thăng Long Riverside….vv ở Hà Nội; Phú Mỹ Hưng, Thảo Điền….vv ở TP Hồ Chí Minh. Dưới góc độ xã hội và phong thủy thì nơi nào người giàu chuyển đến được coi là “tụ khí” giá BĐS tăng và ngược lại.

VID-Tower-1

Xu thế nào cho nhà mặt phố

icon-ngoi-sao-vang-20 Xét về chức năng ta thấy, ngoài các chức năng chung của một BĐS, nhà phố có 2 chức năng chính đó là để ở và kinh doanh, theo lập luận trên thì chức năng để ở giảm dần, thay vào đó chức năng kinh doanh dần trở nên trọng yếu. Trong hầu hết các trường hợp, nhà phố chỉ sử dụng tầng 1 và tầng tầng 2 để kinh doanh trong khi nhà có 4-5 tầng, hiệu suất khai thác kinh doanh thấp đã ảnh hưởng tới chức năng trọng yếu còn lại này, vì vậy giá trị nhà theo đó mà giảm xuống.

icon-ngoi-sao-vang-20 So sánh hiệu quả kinh tế nhà mặt phố tại một số tuyến phố ở HN để chứng minh. Ví dụ: nhà mặt phố Xã Đàn, diện tích 102 m2 có giá 36 tỷ đồng (350 triệu đồng/m) được cho thuê với giá 86 triệu đồng/tháng nếu số tiền này gửi ngân hàng (8,6%/năm) thì mỗi tháng thu về tới 258 triệu, cao gấp 3 lần so với giá thuê 86 triệu/tháng như hiện nay; hay nhà liền kề khu A4 phố Nguyễn Chánh diện tích 96m có giá chào bán tới 40 tỷ nhưng chào thuê 90 triệu mà vài tháng không có người thuê. Nếu gửi ngân hàng, mỗi tháng thu về tới 286 triệu đồng (8,6%/năm NH SHB, Bản Việt) cao gấp 3 lần giá thuê. Vậy nên mới có chuyện Chủ nhà ở khu liền kề A10 Nam Trung Yên bán nhà liền kề 75m2 với giá 17 tỷ và thuê lại chính nhà vừa bán với giá 40 triệu/tháng.

icon-ngoi-sao-vang-20 Sự ra đời và lớn mạnh của hệ thống siêu thị, hệ thống các cửa hàng tiện lợi đã kéo theo sự thay đổi thói quen tiêu dùng của thị dân. Theo báo cáo của Công ty NCTT Nielsen 2018: So với 2010 tần suất số lần đi chợ/tháng truyền thống giảm hẳn từ 25,17 lần xuống còn 18,86 lần/tháng trong khi đó số lần mua sắm tại cửa hàng tiện ích lại tăng vọt từ 1,24 lần lên 4,5 lần/tháng. Không chỉ chiếm ưu thế về sự đa dạng của hàng hóa, nguồn gốc rõ ràng mà sự vượt trội điều kiện vất chất (điều hòa, hệ thống tủ bảo quản thực phẩm, máy tính tiền) cho đến việc tích hợp thanh toan các hóa đơn điện, nước, internet…. đã thu hút khách hàng tập trung về hệ thống cửa hàng tiện lợi. Tất nhiên cửa hàng tiện lợi phải thuê nhà phố, nhưng rất tiếc mỗi tuyến phố/ khu vực nhà quản lý chỉ thuê một số điểm đủ “ tiêu chuẩn” của họ mà thôi.

tac-duong

Xu thế nào cho nhà mặt phố ở Việt Nam

icon-ngoi-sao-vang-20 Ngoài ra, sự xuất hiện các loại hình kinh doanh mới tuy gián tiếp cạnh tranh nhưng đã và đang giật đi số lượng lớn khách hàng truyền thống của nhà phố đó là kinh doanh online. Với thế mạnh của hình ảnh 3D rõ nét, kết hợp video đủ sức thỏa mãn yêu cầu tìm hiểu về nhiều loại sản phẩm mà không cần chi phí cho kho chứa, kệ hàng hay người giới thiệu; Các cửa hàng nhỏ trong ngõ/ hẻm đã sử dụng công nghệ thông tin, phần mềm đặt hàng kết hợp việc giao hàng qua shipper cũng đã khắc phục điểm yếu về vị trí, đổi lại là giá thấp và công nghệ hiện đại chủ động tiếp cận khách hàng cũng đang cạnh tranh trực tiếp rất mạnh với các loại cửa hàng kinh doanh truyền thống của nhà mặt phố.
Sự tắc đường thường xuyên tạo nên tâm lý ngại dừng xe mua hàng hay sự thay thế dần dần các phương tiện đi lại cá nhân bằng các phương tiện giao thông công cộng cũng đã và đang làm giảm dần hiệu quả kinh doanh của nhà mặt phố.

2 Rõ ràng là, cuộc sống đô thị dần dần bóc tách hai chức năng để ở và kinh doanh của nhà mặt phố ra; thói quen tiêu dùng thay đổi cũng làm cho hiệu suất kinh doanh của nhà mặt phố giảm, qua đó bào mòn dần tính hấp dẫn của nhà mặt phố. Sức hấp dẫn giảm, hiệu quả kinh doanh thấp, “ vượng khí” bốc hơi…dẫn đến khái niệm mua nhà mặt phố để giữ tiền, để chờ tăng giá cũng dần mất và nhà mặt phố mất giá sẽ trở thành một xu thế tất yếu trong cuộc sống đô thị hiện đại trừ những tuyến phố cổ, trung tâm thành phố, khu vực đông đúc người đi bộ, gần tác tòa nhà văn phòng.

From NguyenVietDo

 
ĐƯỜNG DÂY NÓNG ĐK MUA CĂN HỘ : 0987.907.165